Invest-Preneur : cinq questions à Julien Malengo

Vous êtes un investisseur chevronné, pouvez-vous nous présenter votre parcours ?

J’étais cadre supérieur dans le secteur aéronautique, à Toulouse. J’étais heureux mais quand mon premier enfant est né, je voulais passer plus de temps avec lui, m’épanouir à ses côtés, sans perdre en qualité de vie. En cherchant des opportunités de gagner autant en travaillant moins, j’ai vu l’immobilier comme une évidence. Je me suis donc lancé dans des investissements immobiliers et, au fur et à mesure, je générais de plus en plus de revenus passifs tout en faisant des plus-values sur les reventes. Des proches étaient intéressés par mon nouveau mode de vie, donc je les guidais en tête à tête, puis en groupe. Je prenais plaisir à les accompagner et, de fil en aiguille, j’ai créé Invest-Preneur, une école pour apprendre à réaliser des investissements judicieux, à gérer un parc immobilier et à générer des rentes passives dès le premier jour de location et non pas à la fin des crédits.

Le contexte immobilier est-il favorable ?

Les taux remontent un peu en ce moment mais ils sont encore bas, donc le coût total du crédit reste très bas. Quand on est dans la position de l'acheteur, il y a de très belles opportunités à saisir car les crises sanitaire et économique poussent beaucoup de personnes à vendre. Avec près de 1,2 million de transactions réalisées en 2021, le marché de l’ancien se porte très bien ! L'immobilier est un cycle et beaucoup de personnes ont compris, surtout la jeune génération, que se structurer un patrimoine permet d’être plus indépendant, de préparer son avenir et de gagner sa vie autrement qu’uniquement via le graal du CDI.

Pouvez-vous nous présenter votre formation, votre méthode ?

Il y a une partie théorique. Avec des vidéos accessibles en e-learning, nos membres peuvent comprendre les paramètres fiscaux, immobiliers, financiers, commerciaux, légaux. Cependant la théorie n’est pas suffisante quand on fait de l’immobilier : il faut savoir parler à des artisans, confronter des études de marché, vérifier des tensions locatives, maîtriser ses impôts, etc. On va accompagner nos membres de A à Z sur toutes les étapes de leur projet avec des sessions de groupe et des coachings individuels, pour adapter leur stratégie. Ensemble, on met en place les étapes pour atteindre une rentabilité de 10 % nette minimum. On s'entoure également de consultants experts de leur domaine : des experts-comptables, des juristes, des avocats, des courtiers, des architectes, des artisans, des maîtres d'œuvre, etc. L’objectif principal de la méthode est d’arriver à générer 1 000 € de revenu net supplémentaire par mois dès le premier jour de location pour un seul investissement immobilier. Cela marche partout en France, seul le budget global varie mais il est tout à fait possible de générer 1 000 € net par mois pour un investissement de 150 000 € ou de 300 000 €, seule la localisation changera. 

Quelle est la place de l’échec pour atteindre le succès ?

La moindre erreur peut amener à une imposition élevée, à un chantier trop coûteux, à un financement loupé, etc. J’ai connu des investissements moins rentables que d'autres, ça fait comprendre, ça fait évoluer. Je ne les considère pas comme des échecs, plus comme des erreurs, mais surtout comme une forme d’apprentissage. L’avantage de l’accompagnement réside dans le fait que nos membres bénéficient de cette expérience et de celle de notre équipe de coach et d’experts. Ils vont plus vite, font moins d’erreurs, et obtiennent donc de meilleurs résultats que le débutant qui se lance seul ou qui sous-traite la totalité de son projet. 

Quelles sont les ambitions de votre école ?

On veut accompagner 1 000 élèves supplémentaires d’ici à 2025. Grâce à notre programme de formation et d’accompagnement, ils pourront vivre de leurs revenus passifs et de l’immobilier. Depuis 2019, on a formé environ 400 élèves qui ont tous des résultats s’ils ont suivi la méthode. Dans le but de toujours mieux aider nos élèves, on développe une offre de services pour faciliter leur recherche de bien rentable, car cela reste le nerf de la guerre. Nous mettons aussi en place de nombreux partenariats, toujours pour la réussite de nos membres, en proposant des logiciels professionnels de gestion, de yield management et de suivi de chantiers partout en France. Nous travaillons également au développement de nouvelles techniques et stratégies pour encore booster la rentabilité, limiter les risques et faciliter la réussite du projet.